Jak se připravit na koupi pozemku, novostavby, staršího domu nebo bytu

03.12.2025

Koupě pozemku či nemovitosti je významným životním a finančním rozhodnutím. Aby vše probíhalo hladce, je důležité mít přehled o jednotlivých krocích, právních povinnostech a nákladech. Tento komplexní průvodce je vytvořen tak, aby poskytoval jasnou strukturu, praktické tipy a odkazy na důležité informace, které je vhodné prověřit.

1. Úplně na začátku: Co si ujasnit ještě před hledáním pozemku nebo domu

Na začátku je klíčové definovat vlastní priority a možnosti. Tato fáze vám pomůže ujasnit si, co od nemovitosti očekáváte, jaký máte rozpočet a jaký typ nemovitosti je pro vás vhodný.

1.1 Potřeby a limity

  • Jak velký dům či pozemek skutečně potřebujete?

  • Jak chcete bydlet za 10 let?

  • Jaké lokality jsou reálně dosažitelné z hlediska dopravy a služeb?

  • Jakou váhu pro vás má cena oproti kvalitě?

1.2 Rozpočet

  • Kolik vlastních prostředků máte k dispozici?

  • Jakou výši měsíční splátky jste ochotni dlouhodobě nést?

  • Jak velkou finanční rezervu si ponecháte?

1.3 Typ nemovitosti

  • Pozemek

  • Novostavba

  • Starší dům

  • Byt Každá varianta má své výhody i specifika, která zásadně ovlivní další postup.

2. Výběr nemovitosti: Jak hledat a podle čeho filtrovat

Výběr nemovitosti je zásadní krok, při kterém se rozhoduje o vhodnosti lokality, technickém stavu a právní čistotě objektu.

2.1 Pozemek

  • Minimální šířka a tvar

  • Přístupová cesta

  • Vedení a kapacita inženýrských sítí

  • Regulace výstavby (územní plán, stavební regulativy) – Územní plán

  • Připojení na kanalizaci, vodu a elektřinu

  • Orientace, svažitost a charakter terénu

2.2 Novostavba

  • Historie a reference developera – rejstřík firem

  • Standardy provedení a co je zahrnuto v ceně

  • Energetická náročnost budovy (PENB) – PENB informace

  • Materiálové řešení konstrukcí

  • Platební kalendář a milníky stavby

2.3 Starší dům

  • Stav konstrukcí, střechy, rozvodů a statiky

  • Energetická náročnost a možnosti rekonstrukce

  • Variabilita vnitřních dispozic

  • Riziko skrytých vad a vlhkosti

2.4 Byt

  • Stav a dispozice bytu

  • Správa SVJ a rezervní fond

  • Umístění bytu, hluk, orientace

  • Dostupnost parkování a infrastruktury

3. Co si prověřit – kde, jak a za kolik

Prověřování je zásadní, aby nedošlo k nepříjemným překvapením. U jednotlivých typů nemovitostí se doporučuje kombinovat online zdroje a odborné posudky.

3.1 Pozemky

  • Katastr nemovitostí – list vlastnictví (Nahlížení do KN)

  • Územní plán – obec či město

  • Inženýrské sítě – správci (zdarma až stovky Kč)

  • Přístupová cesta – vlastnictví a věcná břemena

  • Radonový index – cca 1 500–4 000 Kč

  • Geologické posouzení – cca 4 000–20 000 Kč

3.2 Novostavby

  • Developer: informace v rejstřících, reference

  • Financovatelnost projektu bankou

  • Standardy a smlouvy – právní kontrola 3 000–8 000 Kč

  • Rozpočet stavby a vícenáklady

  • Technický dozor investora – od 25 000 Kč

3.3 Starší domy

  • Technická inspekce nemovitosti – 5 000–20 000 Kč

  • Revize elektro/plyn/komín – 2 000–10 000 Kč

  • Měření vlhkosti – 2 000–5 000 Kč

  • Prověření studny, septiku, kanalizace

3.4 Byty

  • Právní prověření vlastnictví a zástav – Nahlížení do KN

  • Stav společných částí a technické revize

  • Finanční zdraví SVJ

4. Na co se ptát při koupi nemovitosti – 10 otázek ke každému typu

4.1 Pozemek

  1. Jaký je přesný tvar a šířka pozemku?

  2. Jaké sítě jsou dostupné a v jaké kapacitě?

  3. Je zajištěn legální přístup?

  4. Co umožňuje územní plán?

  5. Plánuje se v lokalitě nová výstavba?

  6. Jaký je radonový index?

  7. Jaké budou náklady na přípojky?

  8. Jaké regulativy platí pro typ stavby?

  9. Existovala ekologická zátěž?

  10. Lze stavět ihned?

4.2 Novostavba

  1. Jaký materiál je použit na obvodové konstrukce?

  2. Jak jsou řešeny tepelné mosty?

  3. Co zahrnují standardy?

  4. Lze upravovat dispozice?

  5. Jaké jsou záruky?

  6. Jak funguje harmonogram plateb?

  7. Je energetická třída doložená PENB?

  8. Kdo projektoval a kdo staví?

  9. Lze mít vlastní technický dozor?

  10. Jaká je finální cena po příplatcích?

4.3 Starší dům

  1. Jak stará je střecha a skladba?

  2. Jsou na zdech trhliny a z jakého důvodu?

  3. Jak staré jsou rozvody?

  4. Jaké jsou roční provozní náklady?

  5. Vyskytuje se vlhkost?

  6. Je kanalizace v pořádku?

  7. Jsou okna funkční?

  8. Jaký je stav komína a vytápění?

  9. Jsou známy skryté vady?

  10. Jaký je stav izolací a zateplení?

4.4 Byt

  1. Jaká je dispozice bytu?

  2. Jak funguje správa SVJ?

  3. Je rezervní fond dostatečný?

  4. Jsou plánované rekonstrukce?

  5. Jaké jsou poplatky a služby?

  6. Jaká je orientace bytu a hluková zátěž?

  7. Jaká je smluvní dokumentace?

  8. Jaké je pojištění?

  9. Dostupnost parkování a infrastruktury?

  10. Jaká je možnost financování?

5. Koupě nemovitosti krok za krokem

Postupujte logicky, krok po kroku, abyste minimalizovali rizika a nepřekročili rozpočet.

  • Zjištění finančních možností

  • Výběr lokality a typu nemovitosti

  • První filtrování nabídek

  • Fyzická prohlídka a klíčové otázky

  • Prověřování stavu a právních náležitostí

  • Odhad reálných nákladů

  • Jednání o ceně

  • Právní kontrola smluv

  • Podpis smluvních dokumentů

  • Úschova peněz

  • Přepis vlastnictví v katastru

  • Předání nemovitosti

6. Jak provázat prodej stávající nemovitosti s koupí nové

  • Nejprve prodat, poté koupit – znáte svůj skutečný rozpočet

  • Překlenovací úvěr – pokryje období mezi prodejem a koupí

  • Časované předání – možnost zůstat dočasně jako nájemce

  • Zástava stávající nemovitosti – banky umožňují financování nového nákupu

7. Co zvážit před finálním rozhodnutím

Při konečném rozhodování je důležité zhodnotit všechny faktory a životní etapu, pro kterou nemovitost kupujete. Zda je to období před dětmi, s rodinou, na důchod, nebo kombinace více etap.

  • Celkové náklady (rekonstrukce, přípojky, provozní náklady)

  • Dostupnost služeb a dopravní obslužnost

  • Energetické náklady a úspory

  • Rizikovost lokality (záplavy, svahy, radon)

  • Budoucí prodejnost a investiční návratnost

Každý z těchto bodů bude dále rozpracován v menších článcích, kde detailně rozebereme konkrétní typy nemovitostí, tipy pro úspory a doporučení, kde prověřovat informace a jak postupovat krok za krokem. Uvedené ceny jsou pouze orientační.

Tým Alekor

Share