Jak získat nejlepší úrok a podmínky hypotéky: triky, které banky nerady slyší

Většina lidí řeší hypotéku jednou dvakrát za život. Banky ji řeší každý den. A právě v tom je zásadní nerovnováha. Pokud přijdete nepřipravení, velmi pravděpodobně zaplatíte víc, než musíte.

Dobrá zpráva je, že hypotéky nejsou pevně daný ceník jako rohlíky v obchodě. Jsou to vyjednávatelné produkty. Rozdíly mezi klienty běžně dělají desetiny procenta – a ty v přepočtu znamenají statisíce.

První realita: první nabídka je skoro vždy schválně horší

Lidé z bank i z hypotečních fór se shodují na jedné věci:
první nabídka není nejlepší – téměř nikdy.

Banky zkouší, co klient vezme bez odporu.

Velmi běžná praxe:
– banka nabídne třeba 4,89 %
– po první námitce spadne na 4,59 %
– po zmínce o jiné bance klidně na 4,29 %

Rozdíl tří desetin procenta u 4 milionů je cca 250–300 tisíc korun během splácení.

Poučka zní:
👉 pokud jste nevyjednávali, téměř jistě přeplácíte

Trik, který funguje nejčastěji: falešně "odcházet"

Jedna z nejúspěšnějších taktik z diskuzí:

"Děkuju za nabídku, ale jiná banka mi dala o 0,3 % lepší sazbu. Ještě si to nechám projít hlavou."

Velmi často přijde do 24–48 hodin:
👉 "Zkusili jsme ještě výjimku od nadřízeného, umíme lepší sazbu."

Bankéři mají většinou manévrovací prostor, ale použijí ho až když hrozí, že klient odejde.

Nejlepší vyjednávací pozice = mít dvě konkrétní nabídky

Abstraktní vyhrožování nefunguje tak dobře jako konkrétní čísla.

Silné věty:
✔ "Mám schváleno 4,31 % u jiné banky"
✔ "Tady je nabídka, dokážete ji dorovnat?"

V ten moment se z vás stává zajímavý klient.

Tajemství LTV: rozdíl, který lidé neřeší a přichází o statisíce

Hranice, které banky sledují:

90 % hodnoty – nejdražší úvěry
80 % – standard
70 % a méně – nejlepší sazby

Rozdíl mezi 80 % a 70 % LTV bývá klidně 0,2–0,5 % na úroku.

Reálný fígl z praxe:
Někteří lidé si krátkodobě půjčí peníze od rodiny, aby snížili LTV při podpisu hypotéky – a po čerpání je hned vrátí. Banka řeší stav při schválení, ne po roce.

Výsledek: dlouhodobě levnější hypotéka.

Banky milují "čisté" klienty – a odměňují je

Před žádostí o hypotéku se vyplatí:

– zrušit kreditky, které nepoužíváte
– doplatit malé půjčky a nákupy na splátky
– nesjednávat nové úvěry alespoň 3–6 měsíců
– zrušit si trvalé příkazy, respektive jejich popisky typu Splátka, Vratka apod.
– neplatit online ani bankovním převodem ani kartou různé sázky, sportky, eurojackpot, sázky na sport apod.
– pozor na případné platby kartou nebo převodem u lékařů, především psychologů a psychiatrů - bankám se to moc nelíbí 

Lidé z diskuzí často popisují, že po "vyčištění registru" jim spadla sazba klidně o 0,2–0,3 %.

Pozor na levný úrok s drahým pojištěním

Velmi častý trik bank:

"Dáme vám o 0,3 % nižší sazbu, když si vezmete pojištění schopnosti splácet."

Jenže:
pojištění často stojí 1 000–2 000 Kč měsíčně.

Ušetřený úrok vám dá třeba 800 Kč, pojištění vezme 1 500 Kč.

Reálně tedy přeplácíte.

Správný postup:
👉 vždy počítat celkový měsíční náklad, ne jen úrok. Reálně se tomu říká RPSN (roční procentní sazba nákladů). Pozor ale na to, co si každá banka do RPSN započítává. Jakmile si ověříte, co je v RPSN započteno, tak si můžete tyto RPSN sazby teprve mezi jednotlivými bankami porovnat.

Fixace: kdy se opravdu vyplatí dlouhá a kdy krátká

Zkušenosti z trhu ukazují:

Když jsou sazby extrémně nízko → fixovat dlouho
Když jsou vysoko → spíš kratší fixace

Dnes (kolem 4–5 %) se většina zkušených klientů drží 3–5 let, protože:

– dává šanci na pokles sazeb
– neriskuje extrémní výkyv

Fixace na 10 let má smysl jen tehdy, když jsou sazby historicky dole (jako kolem roku 2020).

Refinance: největší moment úspor

Největší chybu lidé dělají při refixaci.

Banka pošle nabídku a klient ji automaticky podepíše.

Přitom právě tehdy jste pro banky nejzajímavější klient na trhu.

Zkušenosti z praxe:
– konkurence často nabídne lepší sazbu
– původní banka ji pak většinou dorovná

Tímto postupem lidé běžně srazí sazbu o 0,3–0,6 %.

Bonusový trik: větší hypotéka = lepší vyjednávání

Paradoxně banky často dávají lepší podmínky na vyšší částky.

Hypotéka 1,5 mil. → horší prostor
Hypotéka 4–6 mil. → větší slevy

Proto se někdy vyplatí:
vzít o něco vyšší úvěr a přebytek hned umořit (pokud to podmínky dovolují).

Shrnutí zkušeností z praxe

Lidé, kteří:

✔ vyjednávají
✔ porovnávají banky
✔ hlídají LTV
✔ odmítají drahé doplňky
✔ refinancují aktivně

ušetří běžně statisíce korun.

Ti, kteří berou první nabídku, většinou přeplatí.