Hypotéka vs. úvěr ze stavebního spoření

Když se řekne "financování bydlení", většina lidí si hned představí hypotéku. A není se čemu divit – je to nejrozšířenější způsob, jak dostat peníze na vlastní dům, byt nebo rekonstrukci. Ovšem stavební úvěr, respektive úvěr ze stavebního spoření, je stále v nabídce a stále má u některých situací co říct. Otázkou však je, jestli je skutečně konkurentem hypotéky, nebo spíš doplňkem v kombinaci s ní.

V tomto článku se podíváme na obě možnosti čísly, aktuálními sazbami (2025/2026) a vývojem úrokových sazeb v čase, abyste měli jasnou představu o tom, kdy je výhodné sáhnout po které variantě.

Aktuální úrokové sazby – jak dnes stojí hypotéka

Podle dat z trhu hypoték v ČR je průměrná úroková sazba u nově sjednávaných hypoték okolo 4,48 % ročně (2025). To je průměr sazeb, které lidé opravdu sjednávají – a ne jen sazba "od" v reklamě.

• V listopadu 2025 byla průměrná sazba 4,48 %.

• Výše průměrné hypotéky byla cca 4,38 milionu Kč s měsíční splátkou při 30leté splatnosti 22 160 Kč při sazbě 4,48 %.

• V roce 2024 dosáhl průměr sazeb i nižších úrovní pod 5 %.

Pro představu, kdybyste si v roce 2025 vzali hypotéku 4 miliony Kč na 30 let s úrokem 4,5 %, zaplatíte měsíčně řádově cca 20–22 000 Kč. Tento typický příklad pomáhá pochopit, jak zásadní rozdíl v sazbě o 0,5 % nebo více dokáže ovlivnit výslednou měsíční splátku.

Úrokové sazby hypoték jsou přirozeně ovlivněny repo sazbou ČNB, inflací a situací na finančních trzích. V poslední dekádě (2005–2025) se objevily období, kdy sazby byly pod 2 % (např. po krizi 2008–2009) i období, kdy byly nad 5 % (např. během vysoké inflace 2022–2023). Fixace se během těchto let typicky vybírala ve 3–5 letech, což je dnes nejčastější volba pro kombinaci stability a flexibility.

Co nabízí stavební úvěr a jak se liší

Stavební úvěr není jen jedna věc – je to soubor produktů:

• Meziúvěr (překlenovací úvěr): poskytuje peníze ihned, často s vyšším úročením.

• Řádný úvěr: poskytuje se až po naspoření určité části cílové částky (např. 30–40 %).

• Kombinovaný model: spoříte a zároveň si půjčujete.

U stavebního úvěru může úrok v některých případech být vyšší než u hypotéky, hlavně pokud jde o překlenovací fázi – protože se úročí z celkové cílové částky a ne jen z dlužné částky.

Právě tato technická nuance je často důvodem, proč úrok u stavebního úvěru bývá méně atraktivní než u hypotéky – například modely z minulých let ukazují rozdíl až o několik procentních bodů, když porovnáte sazby úvěrů stavebních spořitelen a bankovních hypoték.

Čísla, která stojí za zvážení (praktické srovnání)

Podívejme se na typickou situaci – hypotéka vs. úvěr ze stavebního spoření na stejnou částku – třeba 3 000 000 Kč.

V modelovém příkladu uváděném odborníky často vychází hypotéka levněji i po započtení všech poplatků a úroků:

• Hypotéka: úrok cca 2,69 %, splatnost 25 let, celkové náklady cca 4,12 milionu Kč.

• Úvěr ze stavebního spoření (překlenovací + řádný): úroky vyšší, poplatky za vedení a překlenovací fázi, celkově náklady cca 4,60 milionu Kč.

To je rozdíl desítek až stovek tisíc korun na celkových nákladech, což je u menších částek i u větších částek zásadní.

Fixace úroků – jak dlouho a proč

U hypoték dnes nejčastěji vidíte fixaci úroků 3–5 let. Kratší fixace obvykle znamená nižší počáteční sazbu, ale vyšší riziko změn u refixace. Dlouhá fixace (např. 7–10 let) nabízí větší jistotu stability, ale úrok bývá vyšší než u kratších fixací.

V kontextu dnešních sazeb kolem 4,3–4,8 % je pro většinu lidí fixace 5 let optimální, protože nabízí dobrý kompromis mezi cenou a rizikem, že při refixaci budete čelit výrazně vyšší sazbě. Navíc pokud se v průběhu těch 5 let výrazně sníží úrokové sazby, tak některé banky umožní refixaci již i 3 roky před koncem fixační lhůty. Zároveň některé banky nabízejí, respektive nabízeli možnost fixace na 8 - 10 let ve výjimečných případech až 15 let.

Kdy se co vyplatí reálně

Hypotéka je výhodnější, když:

• financujete velkou částku (řádově miliony),

• chcete dlouhou splatnost (20–30 let),

• chcete relativně nízké potvrzené úroky během fixace.

Stavební úvěr dává smysl, když:

• potřebujete menší částku (např. rekonstrukce),

• máte už naspořeno a chcete využít výhodnější řádný úvěr,

• chcete financovat dofinancování k hypotéce (např. v kombinaci LTV 80–10–10).

Kombinace může být nejlepší strategií

V praxi je často nejvýhodnější kombinace obou produktů:

• hlavní část kryje hypotéka (např. 80 %),

• menší část kryje stavební úvěr (např. 10–20 %),

• větší vlastní zdroje.

Tento model pomáhá snížit LTV (loan-to-value) a tedy i úrokovou sazbu hypotéky, což reálně ušetří peníze.

Praktické doporučení

Pokud řešíte koupě nebo stavbu rodinného domu, hypotéka bude ve většině případů výchozí volba. Je levnější, flexibilnější a podporuje dlouhé splácení.

Stavební úvěr je silnou alternativou v nižších částkách nebo jako doplněk k hypotéce.

Nejde tedy o "lepší nebo horší produkt" – ale o správné nástroje pro konkrétní situaci.