Toto je první článek, který navazuje na naše prvotní poselství Jak se připravit na koupi pozemku, novostavby, staršího domu nebo bytu. Než začnete aktivně projíždět nabídky, volat makléřům a jezdit na prohlídky, je zásadní definovat své skutečné potřeby, limity a dlouhodobý plán. Tato přípravná fáze rozhoduje o tom, zda hledání proběhne efektivně, nebo se rozpadne do chaotického a únavného procesu, který nikam nevede. Správně nastavené priority vám ušetří peníze, čas i zklamání. Zajímavě na to nahlíží i článek o Zmrzlinovém paradoxu.

Níže najdete detailní přehled všeho, co byste si měli promyslet předtím, než začnete klikáním hledat "ten pravý pozemek/dům/byt".

1.1 Potřeby a limity

Jak velký dům či pozemek skutečně potřebujete?

Mnoho kupujících dělá chybu v tom, že se nechá unést emocemi nebo inspirací z internetu a hledá výrazně větší dům či pozemek, než reálně uživí – finančně i provozně. Je vhodné si promyslet, kolik prostoru skutečně využijete a co je pro vás dlouhodobě udržitelné. Velký pozemek znamená vyšší pořizovací cenu, ale také větší nároky na údržbu a čas. Stejně tak příliš rozměrný dům zvyšuje budoucí náklady na vytápění, opravy a provoz. Je vhodné se zamyslet nad tím, kolik času chcete trávit péčí o nemovitost a jak důležitý je pro vás pocit prostornosti oproti jednoduchosti a nízkým nákladům. Často se vyplatí volit nikoli "maximální možnou velikost", ale "optimální velikost".

Jak chcete bydlet za 10 let?

Nemovitost je dlouhodobé rozhodnutí, a proto je vhodné zohlednit budoucnost — rodinu, práci, životní styl i věk. Jiné požadavky má člověk bez dětí, jiné rodiče a další lidé přemýšlející o klidném bydlení v pozdější životní fázi. Je nutné zvážit, zda dům/pozemek vyhoví potřebám ve chvíli, kdy přijdou děti, změní se práce, nebo když budete chtít méně schodů a více pohodlí. Pokud plánujete dlouhodobé bydlení, vyplatí se myslet dopředu i na takové detaily, jako je možnost dostavby, případně bezbariérových úprav. Kupující často přeplácí za něco, co se jim líbí nyní, ale za pár let zjistí, že je to nevyhovující, malé, respektive velké, když se třeba odstěhují děti.

Jaké lokality jsou reálně dosažitelné z hlediska dopravy a služeb?

Každému vyhovuje jiná míra dostupnosti — někdo si potrpí na klid a snese 30 minut do práce, jiný potřebuje být za 10 minut ve městě. Doporučujeme si předem definovat maximální dobu dojíždění do práce, škol, školek, lékařů nebo sportovních aktivit. Vyplatí se sledovat také dostupnost MHD, infrastruktury a plánovaných projektů v okolí. Pozemek v krásné přírodě může být zklamáním, pokud dojíždění "sežere" dvě a více hodin denně. Naopak dům na okraji města může nabídnout perfektní kombinaci dostupnosti i klidu.

Jakou váhu má cena oproti kvalitě?

Každý kupující má jinak nastavené priority – někdo hledá nejlepší cenu, jiný maximální kvalitu, další kompromis. Je důležité si ujasnit, na čem za žádných okolností nechcete slevit a kde jste ochotni udělat kompromis. U pozemků může být nízká cena například vykoupena problematickým přístupem, nevhodnou orientací nebo poddolovaným územím. U domů bývá nízká cena často indikátorem potřebných oprav. Jasné priority vám ušetří stovky hodin hledání a předejdou tomu, že se "zamilujete do něčeho", co je pro vás reálně nevhodné.

1.2 Rozpočet

Kolik vlastních prostředků máte k dispozici?

Přesná znalost vlastních finančních možností je základem. Bez ní se kupující často pouští do prohlídek nemovitostí, které si nakonec nemohou dovolit, což vede ke zbytečné frustraci. Je vhodné mít jasno v tom, kolik financí lze využít okamžitě a kolik potřebujete ponechat na budoucí stavbu, rekonstrukci nebo vybavení. Příliš "na krev" nastavený rozpočet je nejčastější chyba začínajících kupujících. Rozumné je mít jasně oddělenou část na koupi, část na vedlejší náklady a část jako bezpečnou rezervu pro nepředvídatelné situace.

Jakou výši měsíční splátky jste ochotni dlouhodobě nést?

Hypotéka je závazek často na 20–30 let. Je důležité zvážit nejen současný příjem, ale i možné změny do budoucna — například rodičovská dovolená, změna zaměstnání nebo kolísání sazeb. Optimální je, aby splátka nepřekročila cca 30–35 % čistého rodinného příjmu. Je velmi užitečné spočítat si scénáře "co kdyby" — např. zvýšení sazby o 2 %, snížení příjmu o 20 % apod. Tím si ověříte, že vaše rozhodnutí je dlouhodobě udržitelné.

Jak velkou finanční rezervu si ponecháte?

Rezerva je zásadní ochrana proti nečekaným výdajům. U koupě pozemku nebo domu se mohou objevit dodatečné náklady, jako jsou odvodnění, geologický posudek, projekt, právní služby, vybavení nebo opravy. Doporučuje se mít minimálně 10–20 % z hodnoty projektu jako rezervu, u rekonstrukcí často i více. Lidé často počítají pouze s pořizovací cenou, ale realita bývá odlišná. Rezerva vám dává klid a jistotu, že vás žádná situace nepoloží.

1.3 Typ nemovitosti

Níže je přehled základních typů nemovitostí, které můžete zvažovat, a na co je důležité se zaměřit už před samotným hledáním.

Pozemek

Pozemek je ideální volbou pro klienty, kteří chtějí absolutní kontrolu nad podobou svého budoucího domu. Je však spojen s delším procesem, vyšší administrativou a často i nečekanými komplikacemi. Je třeba počítat s vyřizováním sítí, projektu, stavebního povolení a dalších náležitostí. Také je důležité ověřit charakter pozemku — geologii, orientaci, přístup a územní plán. Ne každý pozemek je vhodný pro každý typ stavby a některé mohou vyžadovat nákladné přípravné práce.

Novostavba

Novostavba nabízí rychlost, moderní technologie a nižší provozní náklady. Je vhodná pro někoho, kdo nechce časově ani organizačně řešit stavbu od nuly. Je však důležité prověřit kvalitu provedení, materiály a reference developera. Někdy mohou být skryté vady, které se projeví až po nastěhování. Velmi často platí, že "nové" automaticky neznamená "bezchybné". Cena bývá vyšší, ale kompenzuje ji menší starost s rekonstrukcemi a okamžitá obyvatelnost.

Starší dům

Starší dům může být skvělou volbou pro ty, kteří hledají charakter, prostor a často větší pozemek než u novostaveb. Nutné je ale počítat s tím, že téměř každý starší dům potřebuje rekonstrukci — někdy povrchovou, jindy zásadní. Vhodné je předem zvažovat technický stav, energetickou náročnost, možnosti přestavby a budoucí investice. Starší dům se nehodí pro člověka, který chce bydlet rychle a bez starostí, ale může být ideální, pokud hledáte originalitu, prostor a možnost přizpůsobit si dům postupně podle sebe.

Byt

Byt je optimální volbou pro klienty, kteří hledají jednoduchost, nízké provozní náklady a snadnou údržbu. Je vhodný zejména pro začínající páry, jednotlivce nebo starší osoby, které preferují komfort před nákladnou péčí o dům. Přesto je třeba myslet na stav domu jako celku, kvalitu správy, fond oprav a možnost budoucího růstu hodnoty. Byt nabízí menší flexibilitu než dům, ale zároveň poskytuje nejméně starostí a často i nejlepší dostupnost služeb a dopravy. Co se týče správy bytového domu, tak doporučujeme zhlédnout český film Vlastníci (2019), který celkem reálně popisuje prostředí toho, jak je někdy obtížné se na něčem dohodnout ve více lidech. 

Tým Alekor