Co si prověřit – kde, jak a za kolik

Prověření nemovitosti patří k nejdůležitějším krokům celého procesu koupě. Právě zde se rozhoduje, zda kupujete bezpečnou investici, nebo si do budoucna pořizujete problém. Řada rizik není na první pohled viditelná a běžná prohlídka je často neodhalí. Proto je nezbytné kombinovat online veřejné rejstříky, informace od úřadů a odborné technické posudky. Náklady na prověření jsou ve srovnání s cenou nemovitosti zanedbatelné, ale mohou vám ušetřit statisíce až miliony korun.

3.1 Pozemky – právní, technická a přírodní rizika

U pozemků platí dvojnásob, že "co není prověřeno, neexistuje". I zdánlivě ideální parcela může mít zásadní omezení, která vám znemožní stavbu nebo výrazně prodraží realizaci.

Katastr nemovitostí – list vlastnictví

📍 https://nahlizenidokn.cuzk.cz

Základním krokem je prověření listu vlastnictví. Zde zjistíte, kdo je skutečným vlastníkem, zda je pozemek zatížen zástavním právem, exekucí, věcným břemenem nebo předkupním právem. Prověření je zdarma a mělo by být samozřejmostí u každé nemovitosti.

Na co si dát pozor:

• věcná břemena (např. právo chůze, vedení sítí),

• zástavy ve prospěch bank,

• více vlastníků (komplikace při prodeji).

Územní plán – obec nebo město

📍 webové stránky příslušné obce / města

Územní plán určuje, co, kde a za jakých podmínek lze stavět. Nezajímá vás pouze to, zda je pozemek stavební, ale i:

• maximální zastavěnost,

• výška stavby,

• tvar střechy,

• odstupy od hranic pozemku.

Doporučení: vždy si vyžádejte regulativy v písemné podobě, ideálně s vyjádřením stavebního úřadu.

Inženýrské sítě – správci sítí

📍 ČEZ, E.ON, PRE, Vodárny, plynárny (dle lokality)

Zjistěte, zda jsou sítě skutečně dostupné, v jaké vzdálenosti a s jakou kapacitou. Informace z inzerátu často neodpovídají realitě.

Orientační náklady:

• vyjádření správce: zdarma až stovky Kč,

• přípojky: desítky až stovky tisíc Kč.

Přístupová cesta – vlastnictví a věcná břemena

📍 https://nahlizenidokn.cuzk.cz

Pozemek musí mít zajištěný právní přístup z veřejné komunikace. Nestačí, že se k němu "fyzicky dá dojet". Pokud přístup vede přes cizí pozemek bez věcného břemene, může to být zásadní problém při financování i užívání.

Radonový index pozemku

📍 https://www.suro.cz

Radon má vliv na:

• způsob založení stavby,

• náklady na izolace,

• dlouhodobé zdraví obyvatel.

Cena měření se pohybuje přibližně 1 500–4 000 Kč a je povinnou součástí projektové dokumentace.

Geologické posouzení

📍 geolog / geotechnik

Geologický průzkum odhalí:

• únosnost podloží,

• hladinu spodní vody,

• riziko sesuvů.

Cena se obvykle pohybuje 4 000–20 000 Kč, ale může zásadně ovlivnit cenu základové desky a celé stavby.

3.2 Novostavby – prověření developera, smluv a skutečné ceny

U novostaveb se na první pohled může zdát, že rizika jsou minimální – dům je nový, vše je "v záruce" a technické vady teprve vzniknou. Praxe však ukazuje, že největší rizika se u novostaveb skrývají nikoliv ve zdivu, ale ve smlouvách, standardech a finanční stabilitě projektu. Právě zde se rozhoduje, zda kupujete bezstarostné bydlení, nebo zdroj budoucích sporů a doplatků.

Developer – rejstříky, reference a stabilita firmy

📍 https://or.justice.cz
📍 https://isir.justice.cz

Základem je ověřit, kdo za projektem skutečně stojí. V obchodním rejstříku zjistíte historii společnosti, výši základního kapitálu, změny vlastníků i to, zda firma nevznikla účelově jen pro jeden projekt. Insolvenční rejstřík napoví, zda developer nebo jeho propojené společnosti neměly v minulosti finanční problémy.

Doporučení:

• prověřte i dřívější projekty developera,

• hledejte reálné zkušenosti klientů, nejen marketingové recenze,

• buďte obezřetní u firem bez historie nebo s minimálním kapitálem.

Financovatelnost projektu bankou

Skutečnost, že banka projekt financuje, je důležitým signálem. Banky před schválením projektu kontrolují:

• vlastnické vztahy k pozemkům,

• stavební povolení,

• ekonomiku projektu,

• smluvní strukturu.

Pokud má banka s projektem problém, může to znamenat:

• právní nejasnosti,

• podhodnocený rozpočet,

• riziko nedokončení stavby.

Standardy provedení a smlouvy – právní kontrola

📍 advokát / realitní právník

Smlouvy u novostaveb jsou často psány ve prospěch developera. Právní kontrola v ceně cca 3 000–8 000 Kč může odhalit:

• vágní popis standardů ("dle rozhodnutí developera"),

• slabé nebo žádné sankce za zpoždění,

• povinnost hradit změny, které kupující neočekával,

• možnost jednostranné změny projektu.

Zvláštní pozornost věnujte:

• rezervační smlouvě,

• smlouvě o smlouvě budoucí,

• předávacím protokolům.

Rozpočet stavby a vícenáklady

Nízká "nabídková cena" je často pouze vstupní marketingový údaj. Ptejte se:

• co je skutečně v ceně,

• kolik stojí běžné změny (podlahy, dveře, koupelna),

• zda jsou v ceně přípojky, oplocení, terénní úpravy.

Právě vícenáklady bývají nejčastějším zdrojem nespokojenosti kupujících.

Technický dozor investora

📍 autorizovaný technik / stavební inženýr

Nezávislý technický dozor (od cca 25 000 Kč) hlídá kvalitu provedení, návaznost profesí a dodržení projektu. U novostaveb se velmi často odhalí:

• špatně provedené izolace,

• tepelné mosty,

• odchylky od projektu.

3.3 Starší domy – technický stav rozhoduje o budoucích nákladech

U starších domů platí jednoduché pravidlo: čím méně prověříte před koupí, tím více zaplatíte po ní. Mnoho zásadních vad není na první pohled viditelných a projeví se až v průběhu užívání. Právě proto je technická kontrola jednou z nejlepších investic v celém procesu koupě.

Technická inspekce nemovitosti

Cena inspekce se pohybuje přibližně 5 000–20 000 Kč podle rozsahu a velikosti domu. Odborník posoudí:

• statiku a nosné konstrukce,

• stav střechy a krovu,

• izolace proti vodě a vlhkosti,

• kvalitu stavebních detailů.

Výstupem je zpráva, která vám umožní:

• lépe vyjednávat cenu,

• plánovat rekonstrukci,

• odhadnout skutečné náklady.

Revize elektro, plynu a komína

Revize stojí zpravidla 2 000–10 000 Kč, ale mohou být klíčové:

• pro bezpečnost,

• pro pojištění,

• pro schválení hypotéky.

Zastaralé rozvody často znamenají nutnost kompletní výměny.

Měření vlhkosti a plísní

Vlhkost patří mezi nejdražší problémy starších domů. Měření za 2 000–5 000 Kč může odhalit:

• vzlínající vlhkost,

• zatékání,

• špatnou hydroizolaci.

Odstranění těchto problémů může stát stovky tisíc korun.

Studna, septik, kanalizace

Pokud dům není napojen na veřejnou kanalizaci nebo vodovod, je nutné ověřit:

• legálnost zařízení,

• technický stav,

• kapacitu a možnosti rozšíření.

Nelegální nebo nevyhovující zařízení může znamenat povinnost nákladné přestavby.

3.4 Byty – právní, technické a ekonomické souvislosti domu

U bytů se nehodnotí pouze samotná jednotka, ale celý dům jako celek. I perfektní byt může být špatnou investicí, pokud je dům dlouhodobě zanedbávaný nebo špatně spravovaný.

Právní prověření bytu

📍 https://nahlizenidokn.cuzk.cz

Prověřte:

• vlastnictví jednotky,

• zástavní práva,

• věcná břemena,

• spoluvlastnické podíly na společných částech.

Stav společných částí a technické revize

Zajímejte se o:

• stáří střechy, fasády a rozvodů,

• stav výtahů,

• plánované opravy.

Blížící se rekonstrukce mohou znamenat mimořádné příspěvky v řádech desítek až stovek tisíc korun.

Finanční zdraví SVJ

Požadujte:

• výši fondu oprav,

• plán oprav a investic,

• hospodaření SVJ.

Slabé nebo špatně řízené SVJ je jedním z největších rizik při koupi bytu.

Sousedé a fungování domu

Nejde jen o peníze. Dlouhodobou kvalitu bydlení zásadně ovlivňuje:

• skladba obyvatel,

• míra pronájmů,

• dodržování domovního řádu.

Shrnutí

Prověřování nemovitosti je fáze, kde se nejvíce vyplácí být důsledný. Každý typ nemovitosti má svá specifická rizika a právě jejich včasné odhalení vám umožní:

• vyjednat lepší cenu,

• předejít budoucím problémům,

• koupit nemovitost s jistotou a klidem.